REGULAMENTO DO EDIFICIO

CONDOMINIO DO BLOCO B

EDIFICIO OCEAN TERRACE

VALE DO OLIVAL

8365-140 ARMAÇÃO DE PÊRA

REGULAMENTO DE CONDOMINIO

ARTIGO 1º

O presente regulamento é aplicável ao prédio urbano, denominado Ocean Terrace Bloco B  , sito no Vale do Olival , na freguesia de Armação de Pêra 8365-140 e que está descrito na conservatória do registo predial de Silves sob o nº 1543 , constituído em propriedade horizontal, nos temos da inscrição e  inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Armação de Pêra, sob o artigo nº 3243 na repartição de Finanças de Silves.

ARTIGO 2º

O edifício ocupa a área coberta de 672 m2 e compõe-se de 2 caves para estacionamento de veículos e arrecadações, rés-do-chão a 5º andar destinados a habitação e 6º andar com 2 piscinas, sendo o edifício composto por  fracções identificadas com letras de A a BA.

ARTIGO 3º

O condomínio está constituído em pessoa equiparada a pessoa colectiva com o nº 901925640 de identificação.

ARTIGO 4º

Este regulamento e os respectivos anexos regularão a utilização dos espaços comuns do edifício acima identificado e definirão os direitos e os deveres dos condóminos relativamente aos mesmos.

O regulamento deve aplicar-se também a futuros condóminos, devendo os contratos de compra e venda reproduzi-lo integralmente.

ARTIGO 5º

Ao cumprimento do regulamento estão obrigados todos os proprietários e, nas partes que lhe sejam aplicáveis, os arrendatários e usufrutuários.

DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÓMINOS

ARTIGO 6º

Os condóminos têm direito a usar exclusivamente a sua fracção e de utilizar, em conjunto, as áreas, equipamentos e serviços comuns existentes, nos termos do presente regulamento, do título constitutivo da propriedade horizontal e da lei.

ARTIGO 7º

Alem das limitações que o título constitutivo impõe, os condóminos não podem:

a)      Praticar quaisquer actos que prejudiquem ou dificultem a utilização das restantes fracções e /ou das partes comuns.

b)      Prejudicar, quer por falta de reparação, quer por alterações exteriores, a linha arquitectónica, o arranjo estético ou a segurança d edifício.

c)      Destinar á fracção quaisquer usos ofensivos dos bons costumes.

d)      Dar á fracção uso diverso do que lhe é atribuído pelo titulo constitutivo.

e)      Ocupar, ou por qualquer modo, as partes comuns, excepto se o título constitutivo o previr ou a assembleia de condóminos decidir em contrario, por votação unânime.

f)        Desrespeitar, na utilização da fracção, as disposições legais sobre higiene e salubridade e/ou as razoavelmente exigíveis.

g)      Emitir sons, vibrações, cheiros ou fumos que, pela sua natureza ou intensidade, possam degradar o bem-estar dos restantes condóminos ou por em risco a sua segurança.

h)      Desrespeitar as decisões que tenham sido legalmente tomadas pela assembleia de condóminos.

i)        De um modo geral, praticar quaisquer actos que prejudiquem o condomínio ou os restantes condóminos.

ARTIGO 8º

Constituem obrigações dos condóminos:

a)      Pagar a quota de condomínio anualmente aprovada pela assembleia de condóminos, no prazo definido por esta.

b)      Manter a respectiva fracção e seu equipamento e bom estado de conservação, arranjo e asseio.

c)       Consentir na execução de obras e reparações necessárias á manutenção do condomínio, bem como efectuar obras na sua fracção autónoma sempre que esteja em causa a integridade e a segurança dos restantes condóminos.

d)      Efectuar o pagamento de todas as despesas que por força deste regulamento, por deliberação da assembleia de condóminos ou por imposição legal venham a ser realizadas e sejam de sua responsabilidade.

e)      Facultar á administração a visita ou inspecção da sua fracção.

f)        Informar a administração, por escrito, acerca da sua residência habitual, sempre que seja diferente da descrita no artigo 1º.

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMINIO

ARTIGO 9º

1. A administração do condomínio compete a um ou mais administradores e á assembleia de condóminos.
2. Os administradores serão designados por uma das seguintes formas:

a)      Eleição por maioria, pela assembleia de condóminos

b)      Por nomeação do tribunal, a requerimento de qualquer dos condóminos.

c)      Por outra via que venha a ser acordada, por unanimidade, pela assembleia de condóminos.

3. Salvo deliberação em contrario, da assembleia de condóminos, o mandato da administração tem a duração de um ano, renovável por períodos iguais e sucessivos.
4. O administrador mantém-se em funções até que seja designado, nos termos do nº 2 do presente artigo, o seu sucessor.
5. Na falta ou impedimento do administrador, as suas funções serão desempenhadas pelo condómino que for proprietário da fracção com maior permilagem/percentagem.

ARTIGO 10º

1. O administrador tem, entre outras que venham a ser estipuladas, pela assembleia de condóminos, as seguintes funções:

a)      Convocar a assembleia de condóminos

b)      Elaborar o orçamento das despesas e receitas relativas a cada ano

c)      Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propor á assembleia o montante do capital seguro e manter os restantes seguros que respeitem ao condomínio.

d)      Cobrar as receitas e efectuar o pagamento das despesas comuns.

e)      Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas.

f)        Tratar da documentação relativa ao condomínio junto de conservatórias ou de outros organismos.

g)      Regular o uso das coisas comuns e a prestação de serviços de interesse comum, ficando estipulado que o acesso ao terraço no topo do edificio poderá ser feito no seguinte periodo:

Inverno – 1 de Novembro a 31 de Março, entre as 10h e as 19h

Verão -  Restantes mêses, entre as 8h e as 22h

Qualquer proprietário poderá ter acesso ao terraço, fora do periodo atras descrito desde que atempadamente o solicite á administração.

h)      Executar as deliberações da assembleia.

i)        Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.

j)        Interpor acções em tribunal, em representação do condomínio, quer contar qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, no âmbito das suas funções, ou quando para tal for autorizado pela assembleia.

k)      Velar pelo pontual cumprimento deste regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio

l)        No cumprimento da alínea g), contratar, suspender e despedir o pessoal responsável pelos serviços de utilidade comum; superintender e coordenar o trabalho destas pessoas; e controlar todos os serviços e trabalhos de terceiros que digam respeito ao condomínio.

m)    Prestar contas á assembleia de condóminos

n)      Entregar, no fim do seu mandato, toda a documentação e saldos de caixa ou bancários do condomínio a quem o substituir.

o)      Elaborar o registo das contas do condomínio para aprovação da assembleia e guardar os respectivos documentos, bem como todos os outros que digam respeito ao condomínio.

p)      Mobilizar a conta poupança condomínio.

q)      Afixar em local visível, as regras respeitantes á segurança do edifício, nomeadamente as de utilização de equipamentos de uso comum.

2. Os condóminos insatisfeitos com quaisquer actos do administrador podem recorrer, por escrito e de forma fundamentada, á assembleia de condóminos, no prazo de vinte dias após o conhecimento dos referidos actos. Para o efeito, os condóminos recorrentes devem convocar, dentro desse prazo, a assembleia de condóminos.

ARTIGO 11º

1. A assembleia de condóminos é composta por todos os proprietários das fracções autónomas que constituem o edifício
2. Os condóminos podem fazer-se representar por um procurador
3. Salvo deliberação unânime em contrário, a assembleia reúne na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao ano transacto e aprovação do orçamento do ano em curso.
4. A assembleia também reunirá, extraordinariamente, quando for convocada pelo administrador ou por condóminos cujas fracções representem pelo menos, um quarto do valor total do edifício ou, ainda, pelos condóminos que pretendam recorrer dos actos do administrador.
5. As convocatórias são feitas por meio de carta registada, com aviso de recepção, enviada a todos os condóminos com, pelo menos, 10 dias de antecedência. Nelas se indicará o dia, a hora, o local da reunião e os temas a abordar. A convocatória também será valida se for entregue aos condóminos um aviso convocatório e a recepção for por eles acusada e datada em livro de protocolo.
6. Sem prejuízo do disposto no artigo 17º, a convocatória definirá os assuntos cuja deliberação só possa ser aprovada por unanimidade dos votos.

ARTIGO 12º

1. Se não comparecer o número de condóminos suficientes para se obter quórum e na convocatória não tiver sido fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local. 
2. As deliberações que necessitem de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem sê-lo por unanimidade dos condóminos presentes na assembleia, desde que estes representem, pelo menos, dois terços do valor total do edifício e na condição de os condóminos ausentes virem a aprovar as decisões tomadas, nos termos seguintes:

a)      As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

b)      Os condóminos têm 90 dias, após a recepção da carta referida na alínea anterior, para comunicar a assembleia de condóminos, por escrito, o seu assentimento ou discordância.

c)      O silêncio dos condóminos ausentes, decorrido o prazo referido, será considerado como aprovação das deliberações.

DESPESAS DE CONDOMINIO

ARTIGO 13º

            As despesas efectuadas para garantir o normal funcionamento e manutenção das partes comuns serão suportadas pelos condóminos, através do pagamento periódico de uma quota, em função da permilagem respectiva.

ARTIGO 14º

            O orçamento anual incluirá verbas destinadas á conservação do condomínio, que integrarão um fundo, designado por Fundo Comum de Reserva.

ARTIGO 15º

1. O Fundo Comum de Reserva destina-se a satisfazer as despesas resultantes de obras de conservação ou de melhoramentos que se pretendam introduzir no condomínio.
2. Cada condómino contribuirá para o Fundo Comum de Reserva com 10 % da sua quota-parte (podendo a assembleia fixar valores superiores, se necessário)
3. O Fundo Comum de Reserva será depositado numa conta poupança condomínio.
4. O Fundo será movimentado pela administração, de acordo com as deliberações da assembleia de condóminos ou pelos condóminos autorizados por ela para o efeito.

VOTAÇÕES

ARTIGO 16º

            Cada condómino tem, na assembleia, os que  correspondem á percentagem ou permilagem da sua fracção.

ARTIGO 17º

            As maiorias exigidas, de acordo com os assuntos sujeitos a votação, são as seguintes:

a)      Unanimidade – Alteração do titulo constitutivo; aprovação do regulamento; reconstrução do edifício, em caso de destruição superior a três quartos do seu valor total; actos de disposição das partes comuns do edifício.

b)      Dois terços do valor total do edifício – Obras que constituam inovações; alteração da forma de comparticipação nos encargos de condomínio.

c)      Maioria simples do valor total do edifício – Todas as deliberações restantes.

ARTIGO 18º

            Os litígios entre os condóminos ou entre estes e a administração serão, sempre que possível, submetidos a arbitragem.

RESPONSABILIDADES E PENALIDADES

ARTIGO 19º

1. O condómino que, directa ou indirectamente, violar as disposições deste regulamento será responsável pelas perdas e danos que o seu procedimento originar.
2. Os condóminos serão considerados responsáveis pelos danos causados pelo pessoal que se encontre ao seu serviço.

ARTIGO 20º

1. O incumprimento do disposto na alínea a) e d) do artigo 8º, por períodos superiores a 30 dias, determinará o pagamento de uma multa de valor igual á quota mensal do condomínio.
2. Se o atraso no pagamento da quota de condomínio ultrapassar os 90 dias, deverá a administração tomar as providencias necessárias á cobrança coerciva da mesma, nomeadamente interpondo acção judicial contra o condómino em falta.
3. As custas e as despesas efectuadas pelo condomínio, tais como os honorários do advogado, deverão ser imputadas ao condómino devedor.
4. O incumprimento das restantes disposições deste regulamento, bem como das determinações da administração, obrigará o infractor a indemnizar os restantes condóminos pelos prejuízos sofridos, em montante a fixar pela assembleia de condóminos, sem prejuízo da eventual responsabilidade civil que decorra do acto.
5. Os montantes pagos nos termos deste artigo reverterão, a título de receita, para o Fundo Comum de Reserva.

DISPOSIÇÕES FINAIS

ARTIGO 21º

1. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto ás fracções autónomas, quer relativamente ás partes comuns.
2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos.
3. Quando estes não o fizerem, dentro do prazo e pelo valor fixado em assembleia, cabe ao administrador contratar o seguro, neste caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
4. É obrigatória a actualização anual do seguro contra risco de incêndio, competindo á assembleia deliberar sobre o seu montante.
5. Se a assembleia não aprovar o montante de actualização até 45 dias antes da actualização anual do prémio do seguro, deve o administrador efectuá-la, de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

ARTIGO 22º

1. O condómino que arrende a sua fracção autónoma deverá incluir, no respectivo contrato, a obrigação de o arrendatário se submeter ao disposto no título constitutivo, ao presente regulamento e ás eventuais alterações que venham a ser feitas.
2. O arrendamento de qualquer fracção autónoma deverá ser dado a conhecer á administração, por carta registada, constando desta a identidade do arrendatário.
3. O disposto no nº 1 aplica-se, com as necessárias alterações, á alienação, sob qualquer forma, da fracção autónoma.

ARTIGO 23º

            Nos casos omissos do presente regulamento, regem as disposições aplicáveis do Código Civil e dos Decretos-Lei 268/94, ambos de 25 de Outubro.

ARTIGO 24º

1. O presente regulamento entra em vigor após a sua aprovação em assembleia de condóminos.
2. Cada condómino receberá uma copia do regulamento, devendo o original ficar na posse do administrador.
3. O procedimento descrito em 1 e 2 aplica-se a qualquer alteração que venha a ser introduzida no teor deste regulamento.